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柳敏等诉内江市市中区房地产管理局房屋登记行政管理案
作者:行政庭    文章来源:本站原创    点击数:5903    更新时间:2016/12/26
 
 

柳敏等诉内江市市中区房地产管理局房屋登记行政管理案

                  ——行政机关被撤销或者职权变更的继续行使其职权的行政机关为被告

关键词  转移登记;房屋权属;宅基地;村镇房屋

裁判要点

申请房屋所有权转移登记的,应当提交证明房屋所有权发生转移的材料。

申请登记材料应当提供原件。

申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,房屋登记机构应当不予办理。

行政机关被撤销或者职权变更的,继续行使其职权的行政机关为被告

相关法条

《房屋登记办法》第十一条第二款“申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件”。 第八十六条第一款“房屋所有权依法发生转移,申请房屋所有权转移登记的,应当提交下列材料:(五)证明房屋所有权发生转移的材料”。第八十七条“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。

中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的,继续行使其职权的行政机关为被告”。

一、基本案情

原告于1987年在内江市市中区永安镇徐家湾村三社(原内江市东兴区永安镇徐家湾村三社)修建房屋,2003年11月4日,被告区房管局为原告柳敏颁发村镇房屋所有权证,编号为06-02-03字第208号,地号为030203092,该房屋为砖混建筑,三层,八间,建筑面积157.17平方米。

2009年2月13日,第三人刘艳对上述房屋申报登记并提交《村镇房屋产权申报登记表》,该表记载取得方式“购买”。同年3月11日,被告区房管局审批“同意确权,准予发证”,并于次日向第三人刘艳颁发村镇房屋所有权证,编号为06-02-03字第307号。

庭审中,原告柳敏认为被告对第三人刘艳办理的房屋变更登记未经当事人双方共同申请,系程序违法;被告未审查第三人刘艳的户口簿原件,未审查出第三人并非诉争房屋所在地的农村集体组织成员,未尽合理审查职责;被告没有证据证明本案诉争房屋的所有权发生转移,为第三人进行变更登记并颁证系证据不足;原告的起诉并未超过诉讼时效。因区住建局已将内江市市中区房屋登记和颁证的行政权力移交给被告,原告遂以内江市市中区房地产管理局为被告提起诉讼,请求判令撤销被告给第三人刘艳颁发的内江市市中区永安镇徐家湾村三社的房产证编号为06-02-03-307的村镇房屋所有权证;本案诉讼费由被告承担。

另查明,原内江市市中区建设局现已更名为内江市市中区住房和城乡建设局。第三人刘艳系内江市市中区永安镇大堰村3社的村民。2009年2月20日,内江市人民政府内府国土占函个[2009]0132号文件同意第三人刘艳占用市中区永安镇徐家湾村三社集体土地52.26平方米作为修建住宅用地。同年2月28日,第三人刘艳申请土地变更登记,同年3月9日,内江市市中区人民政府在《土地登记审批表》上审批“准予登记发证”。2011年3月17日,中共内江市市中区区委机构编制委员会办公室向区房管局下发区委编办发[2011]21号《关于成立区农村房屋产权管理中心的通知》,《通知》同意成立市中区农村房屋产权管理中心,为归口区房管局管理的,财政核定收支、定额补助事业单位。主要职责:负责全区集体土地范围内的房屋登记等工作。

二、裁判结果

内江市市中区人民法院判决:撤销被告颁发的06-02-03字第307号村镇房屋所有权证。

三、裁判理由

依据中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的,继续行使其职权的行政机关为被告”《房屋登记办法》第四条规定“房屋登记,由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构,是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”以及中共内江市市中区区委机构编制委员会办公室区委编办发[2011]21号《关于成立区农村房屋产权管理中心的通知》,被告区房管局具有房屋登记的执法主体资格,应对原内江市市中区建设局(现区住建局)作出的行政行为负责

根据《房屋登记办法》第十二条第一款申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外”、第十五条第二款“委托代理人申请房屋登记的,代理人应当提交授权委托书和身份证明”的规定,本案中,根据原告、第三人的陈述可以证实第三人刘艳向被告申请房屋登记时,原告柳敏并未一同申请。证人朱益芝虽出庭作证证明原告柳敏电话委托其去办理的登记手续,但未能提供证据予以证明,不符合上述法律规定。被告也未能出示证据证明朱益芝在办理该房屋登记手续时,依法提交了代理人应当提交的授权委托书和身份证明在此情况下,区房管局将涉案房屋产权登记给刘艳的登记程序违法。原告关于被告未经当事人双方共同申请,为第三人办理房屋登记程序违法的主张成立,本院予以支持。被告辩称其为第三人进行房屋登记和颁证程序合法的意见缺乏事实和法律依据,本院不予支持。第三人关于原告柳敏委托证人朱益芝办理房屋转移登记手续,委托关系成立的意见缺乏事实依据,本院不予支持。

根据《房屋登记办法》第十一条第二款“申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件”、第十八条第一款“房屋登记机构应当查验申请登记材料”、第八十七条“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理”的规定,本案中,被告提供的第三人的户口簿复印件和身份证复印件上记载的户籍住址不一致,被告依法应当审查复印件是否与原件核对一致,并确定第三人是否属于本案诉争房屋所在地农村集体经济组织成员,但被告并未提供证据予以证明其审查的情况,被告在第三人的户籍住址未确定的情况下进行的房屋登记系事实不清,证据不足。第三人也未在规定期限内向本院提供其向被告申请登记时,所提交的户口簿复印件的原件,应承担举证不能的法律后果。原告关于被告未审查第三人提交的材料系未履行合理审查职责的意见成立,本院予以支持。被告辩称其在形式上审查第三人提交的材料后,为第三人办理房屋登记并颁证符合法律规定的理由缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

根据《房屋登记办法》第八十六条第一款“房屋所有权依法发生转移,申请房屋所有权转移登记的,应当提交下列材料:(五)证明房屋所有权发生转移的材料”、第三款“农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的,还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料”的规定,根据庭审调查及本案现有证据可以证实,被告没有证据证明本案诉争房屋所有权发生转移,也没有证据证明本案诉争房屋所有权转移登记是经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意。在此情况下,被告为第三人办理房屋转移登记并颁证的行为系主要证据不足。原告关于被告为第三人办理房屋登记并颁证系证据不足的意见成立,本院予以支持。被告认为根据相关“先地后房”的规定,第三人取得了土地使用证就视为房屋所有权已经发生转移以及个人在宅基地上修建房屋不需要《房屋登记办法》第八十六条第三款规定的证明材料的意见,于法无据,本院不予支持。

根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时,未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算,但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定,本院认为,综合本案现有证据以及原告的陈述,原告是2016年4月向区住建局调取相关房屋档案后才知道原告的房屋已经被转移登记给第三人刘艳,其在2016年5月25日向本院提起诉讼,未超过二年的法定起诉期限。原告认为其未超过起诉期限的主张成立,本院予以支持。被告和第三人认为原告于2015年12月8日知道权利被侵害,其起诉超过6个月起诉期限的意见缺乏事实依据,本院不予支持。

四、案例评析

房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。房屋产权登记一方面是不动产物权公示及证明的重要方式,另一方面也是国家对物权保护的管理措施,是国家保护公民私有财产神圣不可侵犯的重要方式。房屋权属登记行为是一种行政确认行为,包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等等,本案中,争议房屋的登记行为应为转移。

区房管局认为第三人申请房屋转移登记时依法提交了土地使用权证,根据当时“先地后房”的政策,申请人只要取得了土地的使用权,就应当为其办理房屋登记。但是2009年《房屋登记办法》已经出台,且对农村集体土地上的房屋有了明确的规定,理应依法进行登记

(行政庭   韩小利)

 

 

 

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